건물임대차 존속기간 제한 폐지, 민법 개정안 국무회의 통과

민법 제651조 삭제, 존속기간 20년 넘는 건물임대차 계약 체결 가능해진다!!

건물임대차 존속기간 제한을 폐지하여 20년을 넘는 건물임대차 계약을 맺을 수 있도록 하는 내용의 민법 개정안이 2015. 5. 26. 국무회의를 통과했다.

개정안은 ① 건물임대차 등의 존속기간을 20년으로 제한한 민법 제651조제1항 및 ② 위 조항의 부수규정으로서 임대차기간의 갱신에 대해 규정한 민법 제651조제2항을 모두 삭제하여 임대차 최장존속기간의 제한을 삭제하는 것이다.

이번 민법개정안은 “민법 제651조제1항(임대차 존속기간 제한)은 사적자치에 따른 자율적 거래관계의 형성을 왜곡하여 계약의 자유를 침해하므로 헌법에 위반된다”는 헌법재판소 위헌결정의 취지를 반영한 것이다.

개정안이 국회를 통과하면, 당사자 간의 합의로 자유롭게 임대차 기간을 정할 수 있게 됨으로써 국민의 계약의 자유와 재산권 행사를 충실히 보장할 수 있을 것으로 기대된다.

󰊱헌법재판소가 2013년 건물임대차 등의 존속기간을 20년으로 제한한 민법 제651조제1항에 대하여 위헌결정을 내렸다(2013. 12. 26.선고 2011헌바234결정)

위헌결정은, ① 해당조항의 입법목적이 불명확하고, 최장존속기간 제한으로 오히려 자율적 거래관계 형성을 왜곡하여 계약의 자유를 침해하는 점, ② 제651조가 없더라도 현행 법체계만으로도 임대차관계를 원활히 운영할 수 있는 장치가 충분히 마련되어 있는 점 등에 근거하는 헌법재판소의 결정유형이다.

민법 제651조(임대차존속기간) ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제(除)한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다. ② 전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.

󰊲민법 제651조 전부 삭제

① 위헌결정의 기속력에 따라 민법 제651조 제1항을 삭제하여 임대차존속기간 제한을 폐지 ※임대차 존속기간을 30년 또는 50년으로 연장하는 방안도 함께 검토하였으나, 민법 제651조가 없더라도 현재의 법체계만으로도 임대차 관계를 원활하게 운영할 수 있는 장치가 충분히 마련되어 있어 달리 계약자유의 원칙을 과잉 제한할 필요가 없다는 헌법재판소 위헌 결정의 취지를 존중할 필요가 있어 삭제안이 타당하다고 결론 → 임대차 최장존속기간을 연장하는 방안은 여전히 헌법재판소의 위헌결정 기속력에 반할 우려

② 임대차존속기간 제한을 전제로 갱신 가능 및 갱신기간 제한을 규정한 민법 제651조 제2항(전항의 기간은 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.)은 제1항이 삭제될 경우 별도로 존치할 이유가 없으므로 제1항과 함께 삭제

※ 관련 입법례 ㉮ 미국(대부분 주), 프랑스, 유럽 민사법 공통기준안(DCFR) 및 러시아는 최장존속기한 제한이 없음 ㉯ 일본은 사실상 존속기한 제한이 없음 - 민법에 최장존속기간을 제한하고 있으나, 특별법인 차지차가법에서 건물임대차의 경우 최장존속기간 제한 적용 배제, 토지임대차의 경우 임대차 존속기간을 자유로이 정할 수 있는 여지를 두고 있음 ㉰ 독일은 최장존속기한에 대한 규정은 없으나, 존속기한이 30년을 넘는 임대차 계약의 경우 일정 요건 하에 특별해지권 부여 ㉱ 대만, 중국은 민법에 임대차 법정 최장존속기간(20년)을 제한

그동안 당사자 합의로 임대차 기간을 20년 넘게 설정하였다가 경제사정이 나빠지면 20년의 존속기간을 주장하면서 선지급 임차료 반환을 주장하는 등의 악용 사례가 있었는데, 이번 개정안은 이러한 경제사정의 변화에 따라 임대차 존속기간을 악용할 여지를 막고, 당사자 간 합의로 자유롭게 임대차 기간을 정할 수 있도록 하여 국민의 계약의 자유와 재산권 행사를 충실히 보장할 수 있을 것으로 기대된다.