‘권리금 감정평가 기준’ 고시 6월 11일부터 시행

국토교통부는 ｢상가건물임대차보호법｣ 개정에 맞추어, 상가권리금의 감정평가 기준을 규정하기 위한 ｢감정평가 실무기준｣ 개정안에 대하여 5.18일부터 28일까지 행정예고를 실시하였고, 이에 따라 접수된 의견을 반영한 고시를 6월 11일부터 시행한다.

이로써, 권리금 특성에 따른 자료수집·정리 등 권리금 감정평가의 절차와, 감정평가 일반에서 활용하는 3방식*에 따른 유·무형 재산평가방법 등이 구체적으로 정해지게 되었다. * ① 비용성의 원리에 기초한 원가방식, ② 시장성의 원리에 기초한 비교방식, ③ 수익성의 원리에 기초한 수익방식

< 재산유형별 감정평가 방식 >

유형재산(영업시설·비품·재고자산 등) 감정평가는 원가법을 적용, 원가법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법 등으로 감정평가

무형재산(거래처·신용 등) 감정평가는 수익환원법*을 적용, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가 * 거래처·신용 등 무형재산은 해당점포의 영업이익으로 반영되므로, 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방식으로 감정평가

감정평가사는 그간 영업권 등 권리에 대한 감정평가를 꾸준히 수행하여 왔으나, 권리금 감정평가는 이번 「상가임대차법」 개정에 따라 처음 시행되는 만큼, 권리금 감정평가가 원활히 수행될 수 있도록 한국감정평가협회와 함께 권리금 평가 시 유의사항 등과 관련하여 감정평가사 교육(6.3～7.22)을 실시하고, 실무에서 감정평가 시 고려해야할 세부적인 평가방법을 설명한 ‘감정평가 실무기준 해설서’*를 감정평가사들에게 개정·배포(6월 말)하여 권리금 감정평가방법이 조기 정착될 수 있도록 조치해 나갈 계획이다.

상가권리금에 관한 ｢감정평가 실무기준｣ 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

｢상가건물임대차보호법｣ 에 따른 권리금의 정의를 추가하였다.

영업시설·비품 등은 유형재산으로, 거래처·건물의 위치에 따른 이점 등은 무형재산으로 규정*하여 감정평가사들이 물건별 특성에 따라 감정평가 할 수 있도록 하였다. * (유형재산) 영업시설·비품·재고자산 등 물리적·구체적 형태를 갖춘 재산(무형재산) 거래처·신용·건물위치에 따른 이점 등 형태를 갖추지 않은 재산

`감정평가사들이 권리금을 평가할 때에는, 거래사례·수익자료·시장자료 등 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리할 수 있도록 절차를 마련하였다.

감정평가 일반에서 활용되는 감정평가 3방식*에 따라 유형·무형재산마다 우선 적용하는 방식을 구체적으로 규정하였다.

유형재산(영업시설 등)을 감정평가 할 때에는 원가법을 적용하여야 하며, 원가법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다. * (예) 치킨점포를 운영하는 경우 튀김기·개수대 등 설비 및 인테리어 등 유형재산은 원가법을 적용하여 평가하되, 원가법 적용이 불가능한 경우는 중고거래사례 등을 활용하여 거래사례비교법으로 평가

무형재산(거래처·신용 등)을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가 할 수 있다. * (예) 치킨점포의 매출액 및 영업경비 등을 고려하여 산출된 예상 영업이익을 현재가치로 환산(수익환원법), 인근 치킨점포의 권리금 거래실태 및 수준을 고려하여 비교(거래사례비교법)하는 방법 등

동 개정안 마련을 위하여 그동안 한국감정원 및 한국감정평가협회 등 전문기관의 의견을 수렴하였으며, 상가권리금의 법제화에 맞추어 감정평가에 필요한 규정(안)을 구체화하였다.

국토교통부고시 제2015-377호

「감정평가 실무기준」(국토교통부고시 제2014-813호, 2014.12.12.) 중 일부를 다음과 같이 개정 고시합니다.

2015년 6월 11일

국토교통부장관

4 권리금의 감정평가4 권리금의 감정평가

4.1 정의

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 유형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖춘 재산을 말한다.

③ 무형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말한다.

4.2 자료의 수집 및 정리 권리금의 가격자료에는 거래사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다. 유형재산의 경우에는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.

4.3 권리금의 감정평가방법

4.3.1 권리금의 감정평가 원칙

① 권리금을 감정평가할 때에는 유형ㆍ무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

4.3.2 유형재산의 감정평가

① 유형재산을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다.

4.3.3 무형재산의 감정평가

4.3.3.1 무형재산의 감정평가방법

① 무형재산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있다.

4.3.3.2 수익환원법의 적용 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

4.3.3.3 거래사례비교법의 적용 무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 거래사례에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법

2. 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법

4.3.3.4 원가법의 적용 무형재산을 원가법으로 감정평가할 때에는 대상 상가의 임대차 계약 당시 무형재산의 취득가액을 기준으로 취득 당시와 기준시점 당시의 수익 변화 등을 고려하여 감정평가한다. 다만, 무형재산의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

4.3.4 유형재산과 무형재산의 일괄평가

① 유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다.

부 칙

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

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