다운계약서 작성 약정은 부수적 채무에 불과... 계약해제 불가!!

대법원은 "매매계약을 체결하면서 다운계약서 작성 특약을 추가한 사실은 인정되지만, 다운계약서 작성 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하므로, 다운계약서 작성을 들어주지 않았다는 이유로 매매계약의 해제를 주장할 수는 없다"고 판단하였다(대법원 2014다236410 판결).

단독주택에 관하여 1억 5천 만원에 매매계약을 체결하였으나, 매도인은 양도세를 줄이기 위하여 매매계약서에 실제보다 낮은 금액의 다운계약서를 작성해주기로 하는 내용의 특약사항을 반영하였다.

그러나 매수인은 계약체결후 변심하여 다운계약서 작성을 거부했고, 그러자 매도인은 위 특약에 기한 의무불이행을 이유로 집을 팔지 않겠다며 잔금수령을 거부했다.

이에 매수인은 매매계약상 의무불이행을 이유로 계약을 해제하고 계약금의 두배인 8천만 원의 위약금을 지급해 달라는 소송을 제기하였는데, 제1심 재판부는 매수인의 손을 들어 주었으나, 제2심 재판부는 매도인의 손을 들어 주었다.

대법원은 최종적으로 다운계약서 작성 특약은 매매계약의 주된 채무가 아니라 부수적 채무로 보아 위 다운계약서 작성채무 불이행에 기한 매도인의 계약해제권을 인정하지 않았다.

계약에 따른 채무는 "주된 채무"와 "부수적 채무"로 나누어 볼 수 있다. 예컨대 복잡한 구조를 가지고 있는 기계의 매매계약에서 채무자가 그 기계의 소유권 및 점유의 이전을 해야하는 것은 주된 채무에 속하며, 기계의 설명서나 보증서 등의 인도를 해야하는 것은 주된 채무에 해당한다.

이와 같은 두 채무의 구별 실익은, 첫째 주된 채무는 쌍무계약에 있어서 서로 대가적 견련관계에 설 수 있다는 효과를 가져오며(민법 제536조), 둘째 주된 채무의 불이행에 있어서는 손해배상청구권뿐만 아니라 계약해제권이 발생될 수 있는데 반하여 부수적 채무의 불이행에 있어서는 채권자에게 이행청구와 손해배상의 구제수단은 주어지지만 원칙적으로 "계약해제"에 의한 구제는 주어지지 않는다는 점이다.

집을 파는 쪽에서는 양도세 부담을 줄이기 위해 양도가액을 낮추고 싶어하며, 집을 사는 쪽에서는 취득시 세금 부담을 낮추기 위해 집값을 낮추어 적고 싶어하니 소위 다운계약서가 작성되기도 한다.

그러나 다운계약서 작성에 협조한 매수인은 축소 신고된 금액만큼 향후 본인이 양도할 때 세금을 더 많이 부담할 것을 각오해야 하는데, 나중에 집을 팔 때의 세금 부담을 염두에 두지 않고 덜컥 다운계약서 작성에 협조했다가, 위 사례에서 처럼 계약단계에서 이를 거부하거나 뒤늦게 양도신고시점에 취득시의 거래가액을 부인하는 경우가 종종 있다.

신고된 다운계약서의 금액을 실제 취득금액으로 바꾸기 위해선 실거래가를 증빙하는 명백한 자료(실거래가 계약서, 온라인 입금증, 계좌번호, 수표사본)를 소명해야 한다. 이 경우 증빙서류에 근거한 실거래가를 기준으로, 과거의 매도자에게 과소 신고한 양도세액만큼의 세금 추징이 뒤따르고, 매수인도 당초 다운계약서를 작성한 사실 때문에 양도세 신고 불성실 조력자로 분류돼 세무조사 등을 받을 수 있다.

부동산실거래가신고를 허위로 한다면 매도인과 매수인 모두 취득세의 최대 2.5배의 과태료도 물어야 하고, 중개업자가 이중계약서를 작성한 경우에는 중개업 등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 된다.

따라서 부동산거래를 할 때에는 상대방이나 중개업자가 다운계약서로 작성하자고 유혹하더라도 작성하지 않는게 좋다고 하겠다.

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