실면적 4평 부족에 대한 중개법인의 손해배상책임 여부

피고 2 중개법인은 2013. 6.말경 원고로부터 최초 50평형대의 사무실을 중개의뢰받은 후, 이후 원고의 요청에 따라 30평형대 사무실을, 다시 40평형대 사무실을 소개 및 현장답사를 각 실시하였고, 원고는 2013. 6.말경 및 2013. 7. 3. 두 차례에 걸쳐 이 사건 건물을 방문하여 상세히 둘러보았으며, 특히, 2013. 7. 3.에는 원고 대표이사를 비롯한 원고의 임원까지 나와 이 사건 건물을 살펴보기까지 하였습니다.

이 사건 건물은 등기사항증명서와 건축물대장상의 면적이 160.57㎡(48.5평)이고, 동 면적에는 사무실 외에 복도와 화장실의 면적도 포함되어 있습니다.

이와 같이 원고는 2013. 7. 3. 두 번째 답사를 마친 다음 날인 2013. 7. 4. 피고 1 임대인과 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 계약금 500만원을 같은 날 임대인에게 지급하였습니다.

그런데, 원고는 2013. 7. 8. 사무실 실면적이 35.6평에 불과하다며 임대인에게 임대료 감액을 요청하였고, 피고 1 임대인은 2013. 8. 7. 거절의 답변을 하였습니다.

원고는 2013. 8. 5. 피고 1 임대인에게 이 사건 임대차계약을 해제한다는 내용의 통지를 하였습니다.

그 뒤 원고는 임대인과 중개법인을 상대로 계약금반환 및 손해배상을 구하는 소를 제기하였습니다.

제1심 법원은 "원고측에서 이 사건 임대차 목적물의 현황을 직접 답사하여 확인한 이상 사후에 그 면적이 35.6평에 불과하다고 하여 계약해지권이 있다고 할 수 없다"며 원고의 청구를 기각하였습니다.

그러나, 제2심 법원은 "피고 중개법인은 위임의 취지에 따라 중개대상물의 사무실 면적이 40평 이상이 되는지 확인하여 원고에게 설명할 의무가 있고, 단순히 부동산 등기사항증명서나 건축물대장 등에 기재되어 있는 건물의 면적을 확인하는 것만으로는 그 주의의무를 다하였다고 볼 수 없다"며 피고 중개법인에게 계약금 500만원에 대하여 30%의 책임을 인정하여 150만 원을 지급하라며 원고 일부 승소판결하였습니다.

제2심 판결에 대하여 피고 중개법인은 다음과 같은 이유로 부당하다고 주장합니다.

"중개업무의 특성과 중개업자에 대한 낮은 보수체계 등을 감안할 때 중개업자가 수행해야 하는 권리분석은 권리분석전문가에게 주어지는 수준까지의 권리분석이 요구되는 것은 아니라고 보는 것이 타당합니다. 이러한 점을 감안할 때 중개업자에게 주어진 권리분석의 책임은 등기부등본이나 각종 대장의 조사과정에서 알 수 있을 정도의 권리관계와 현장조사 과정에서 확인할 수 있을 정도의 권리관계를 의미하는 것으로 보아야 할 것입니다. 다만 이런 과정에서 손쉽게 발견할 수 없는 숨겨진 권리관계나 각 권리관계에 대한 구체적인 내용까지 중개업자의 권리조사범위에 포함시키는 것은 부당하다고 할 것입니다.

그렇기 때문에 대법원에서도 중개업자는 중개대상물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사․확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사․확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없다고 판시하여(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결) 중개업자에게 각 권리관계에 대한 구체적인 내용까지 조사해야 할 의무는 없다고 판단하였습니다.

결국, 이 사건의 경우에서도 피고 중개법인은 중개업자로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 원고에게 이 사건 건물을 중개하였고, 공인중개사법에 따라 확인․설명의무도 충실히 이행하였고, 임대인측에서도 이 사건 건물의 실면적을 대략 40평형으로 알고 인터넷 부동산중개사이트인 ‘스피드 실’에 이 사건 건물의 전용면적이 132㎡(40py)라는 내용의 게시물을 등록하였으며, 원고의 대표가 스스로 사무실의 실면적을 육안으로 확인한 후 만족해 하였는바, 이러한 사정을 종합하여 볼 때, 이 사건의 경우 피고 중개법인에게 건축물대장 등과 같이 공적 장부에 기재되지 않는 사무실의 실제 면적까지 측정하여 조사·확인시켜줄 주의의무까지 부담시키는 것은 부당하다고 할 것입니다."