실거래가와 달리 다운계약서가 작성되었다는 사정만으로 잔금이행 거절할 수 없어..

다운계약서 작성 이후 매수인이 다운계약서 작성을 문제삼으며 실거래가 매매계약서 재작성을 요구하며 잔금 이행을 거절할 경우 이는 채무불이행의 일종인 '이행거절'에 해당하고, 매도인은 매수인의 이행거절을 이유로 자신의 채무 이행제공 및 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다는 사례입니다.

8억5천만 원에 부동산매매계약을 체결하였으나 6억5천만 원으로 하는 다운계약서를 작성하였고, 매수인은 매도인에게 계약금 5천만 원을 지급하였다.

매수인은 잔금지급일 이전에 매도인에게 실거래가 대로 매매계약서를 다시 작성할 것을 요구하였으나, 매도인은 다운계약서 작성 조건으로 평당 50만 원씩 저렴하게 매매대금이 책정되었다는 이유로 매매대금 증액을 요구하였다.

매수인은 매도인을 상대로 계약금반환 및 위약금으로 1억 원을 청구하는 소송을 제기하였다.

재판부는 이 사건 매매계약은 사법상 유효하고 실거래와 달리 다운계약서가 작성되었다는 사정만으로는 잔금의 이행을 거절할 수 없으며, 매수인이 실거래가 대로 매매계약서 재작성을 요구하며 잔금 이행을 거절한 것은 채무물이행으로서 이행거절에 해당한다고 보아, 매수인의 이행거절을 이유로 한 매도인의 매매계약의 해제 주장이 이유있으므로, 매수인의 계약금반환 및 위약금 청구를 기각하였다(전주지방법원 2015. 7. 8. 선고 2014가단3612 판결).

쌍무계약인 부동산 매매계약에 있어 매수인이 이행기일을 도과한 후에 이르러 매도인에 대하여 계약상 의무 없는 과다한 채무의 이행을 요구하고 있는 경우에는 매도인으로서는 매수인이 이미 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 표시한 것으로 보고 자기 채무의 이행제공이나 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다(대법원 1992.09.14. 선고 92다9463 판결).

민법 제544조 (이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

현담 법률사무소 www.hyundamlaw.com