채무초과 상태의 임대인과의 임대차계약은 사해행위로 취소될 수 있으므로 유의해야...

대법원은 2015. 5. 28. 배당이의 소송사건에서 "임대인의 채무초과 사실을 알면서 보증금을 주고 임대차계약을 체결하고, 경매절차에서 최우선 변제권을 인정받은 것은 채권자를 해하는 사해행위이다"라며 원심판결을 파기하고, 사건을 의정지방법원으로 환송하였다(2014다2553 판결).

피고는 2억3천여만 원의 근저당권이 설정된 아파트에 경매 개시 두 달 전에 소유자와 보증금 1,600만 원에 임대차계약을 체결하였다.

재판부는 경기도 부천에 살던 피고가 남양주에 있는 이 사건 아파트로 임대차계약을 체결한 점, 계약체결 장소도 경기도 안산이었던 사실을 매우 이례적인 계약으로 보았다.

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이다.

채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 소액보증금 대상의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 되는 것이다.

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다.

대법원은 소액보증금 보호대상의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이라고 판단하고 있다.

이러한 경우 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단한다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결).

따라서, 근저당권이 과다하게 설정된 주택에 소액보증금 보호대상의 임대차계약을 체결할 경우에 정상적인 방법으로 임대차계약을 체결하지 않을 경우에는 자칫 소액보증금 최우선변제를 받지 못할 수 있으므로, 소액보증금 보호대상 범위의 보증금이라는 점만을 앞세워 덜컥 임대차계약을 체결하는 것은 자칫 소송에 휘말리고, 최악에는 보증금을 돌려받을 수 없는 상황에도 이를 수 있음을 해야 한다.

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